
香港那边先有动静了,2025年全年住宅成交达到6万多宗,比前一年多出18%,总金额6142亿港元,创下四年新高,价格从2025年3月触底,到5月开始往上走,到了2026年2月的第二周,单周上涨1.47%,一个月内涨了3.29%,这背后不是靠运气,是因为政策真的放宽了,2024年底香港把所有“辣招”都撤掉,包括买家印花税、额外印花税和非本地人30%的税率全部取消,买一套房能省下几百万港币,再加上美联储降息,港元和美元挂钩,按揭利率跟着下降,月供压力变小,很多人觉得现在买房划算,更重要的是租金这几年一直在涨,有些房子租出去的钱差不多能覆盖月供,投资回报看得见,资金就重新回来了。

深圳没有跟着全面放松政策走,房价却还是涨上去了,2026年2月二手房均价回到每平米六万二,比前一个月涨了百分之七点三,这是去年六月以来第一次又站上六万元大关,3月1日看房的人数冲到最近一年最高点,三十一个片区价格往上走,个别地方两个月就涨了将近百分之十,但并不是所有地方都在涨,真正动起来的主要是三类区域,一类是南山、福田、宝安、龙华这些老的中心区,配套比较成熟,上班也方便,刚需买房的人集中在这里,另一类是香蜜湖、深圳湾、华润城这类豪宅地段,二月成交的房子中,八百万以上的占了超过两成,还有一类是百花、红山这种学校资源特别密集的学区,家长不太在乎价格高,就怕孩子没学上,比如香蜜湖财富广场一套五十三平米的小户型,2025年12月卖四百九十万,到2026年2月已经变成五百三十六万,两个月涨了四十六万,算下来平均一天要涨七千六百块。

别让数字给骗了,2月深圳二手房才成交2300套,总量还是很低,表面看均价在涨,其实是高端房源把指数拉高了,普通房子没人来看,便宜点的挂半年都卖不出去,资金明显往稀缺资产里跑——好地段、好学校、好物业,只要占上一样,就有人抢着买,这和香港情况不一样,香港那边政策、利率、租金一起发力,形成完整的逻辑链,深圳这边没放开限购,也没降低首付,价格上涨有点被动,主要是因为香港一动,深圳的投资者马上反应过来,资金顺着边界溜进来,加上本地有钱人想换仓避险,就把那几个核心区域的价格给推上去了。

我观察下来,现在深圳楼市不是大家一块回暖,而是少数人重新下注,外地资本、本地改善型买家、教育焦虑家庭,三股力量集中在有限板块里竞争,其他地方依然冷清,中介提到带看量上去了,但成交转化率还是低,这说明需求没有真正起来,只是资产配置方向变了,以前人们觉得房子稳赚,现在只认确定性,比如确定的地段、确定的学区、确定的流动性,普通人如果还等着普涨才入场,可能又要错过节奏。

香港撤掉辣招就像扔了块石头,水波一圈圈荡到深圳这边,但深圳这个池子有的地方深有的地方浅,只有几个坑里溅起了水花。

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