国尚策略深圳房价悄悄涨了, 有人欢喜有人愁, 三区领涨背后是钱在搬家

香港那边先有动静了，2025年全年住宅成交达到6万多宗，比前一年多出18%，总金额6142亿港元，创下四年新高，价格从2025年3月触底，到5月开始往上走，到了2026年2月的第二周，单周上涨1.47%，一个月内涨了3.29%，这背后不是靠运气，是因为政策真的放宽了，2024年底香港把所有“辣招”都撤掉，包括买家印花税、额外印花税和非本地人30%的税率全部取消，买一套房能省下几百万港币，再加上美联储降息，港元和美元挂钩，按揭利率跟着下降，月供压力变小，很多人觉得现在买房划算，更重要的是租金这几年一直在涨，有些房子租出去的钱差不多能覆盖月供，投资回报看得见，资金就重新回来了。

深圳没有跟着全面放松政策走，房价却还是涨上去了，2026年2月二手房均价回到每平米六万二，比前一个月涨了百分之七点三，这是去年六月以来第一次又站上六万元大关，3月1日看房的人数冲到最近一年最高点，三十一个片区价格往上走，个别地方两个月就涨了将近百分之十，但并不是所有地方都在涨，真正动起来的主要是三类区域，一类是南山、福田、宝安、龙华这些老的中心区，配套比较成熟，上班也方便，刚需买房的人集中在这里，另一类是香蜜湖、深圳湾、华润城这类豪宅地段，二月成交的房子中，八百万以上的占了超过两成，还有一类是百花、红山这种学校资源特别密集的学区，家长不太在乎价格高，就怕孩子没学上，比如香蜜湖财富广场一套五十三平米的小户型，2025年12月卖四百九十万，到2026年2月已经变成五百三十六万，两个月涨了四十六万，算下来平均一天要涨七千六百块。

别让数字给骗了，2月深圳二手房才成交2300套，总量还是很低，表面看均价在涨，其实是高端房源把指数拉高了，普通房子没人来看，便宜点的挂半年都卖不出去，资金明显往稀缺资产里跑——好地段、好学校、好物业，只要占上一样，就有人抢着买，这和香港情况不一样，香港那边政策、利率、租金一起发力，形成完整的逻辑链，深圳这边没放开限购，也没降低首付，价格上涨有点被动，主要是因为香港一动，深圳的投资者马上反应过来，资金顺着边界溜进来，加上本地有钱人想换仓避险，就把那几个核心区域的价格给推上去了。

我观察下来，现在深圳楼市不是大家一块回暖，而是少数人重新下注，外地资本、本地改善型买家、教育焦虑家庭，三股力量集中在有限板块里竞争，其他地方依然冷清，中介提到带看量上去了，但成交转化率还是低，这说明需求没有真正起来，只是资产配置方向变了，以前人们觉得房子稳赚，现在只认确定性，比如确定的地段、确定的学区、确定的流动性，普通人如果还等着普涨才入场，可能又要错过节奏。